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起底雅居乐:寒门五兄弟20年打造百亿房企

小展 2016-12-10 0
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雅居乐董事会主席陈卓林,日前被昆明市检察院执行监视居住。(CFP/图)

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雅居乐董事会主席陈卓林,日前被昆明市检察院执行监视居住。(CFP/图) [保存到相册]
陈氏兄弟的出生地—中山市三乡镇鸦岗村。(刘丹丹/图)

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陈氏兄弟的出生地—中山市三乡镇鸦岗村。(刘丹丹/图) [保存到相册]
  【提要】52岁的雅居乐董事会主席陈卓林出身寒门,一向以低调而务实的形象示人。他于1990年代从广东中山一个家具厂起家,20年后家具厂已将雅居乐打造成销售额数百亿的房企,并在香港成功上市。但在押宝旅游地产、进入云南市场后,陈氏卷入云南高官贪腐漩涡。现在,雅居乐的资金链也变得岌岌可危。 [没事说两句][财经首页]

  雅居乐陷落贪腐旋窝

20年前,出身寒门的陈氏兄弟从中山市起步,逐渐将雅居乐打造成一家年销售额数百亿的香港上市公司。在押宝旅游地产、进入云南市场后,陈氏卷入贪腐漩涡。现在,雅居乐的资金链也变得岌岌可危。

一则涉及贪腐的传闻出现没几天,雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林就真的出事了。

2014年10月10日,雅居乐地产控股有限公司(03383.HK)(以下简称雅居乐)公告称,9月30日起,陈卓林被昆明市人民检察院批准执行指定居所监视居住。前国美电器董事长黄光裕、金螳螂实际控制人朱兴良在被判刑之前,也曾经历了半年的“监视居住”。

10月13日,停牌十日之久的雅居乐开盘当日股价下跌了17.19%,市值蒸发34亿港元。

52岁的陈卓林出身寒门,一向以低调而务实的形象示人。他于1990年代从广东中山一个家具厂起家,20年后家具厂已将雅居乐打造成销售额数百亿的房企。

陈卓林上一次为舆论所关注是在两年前,他因非礼集团市场推广部女秘书而遭控告。

据《财新网报道称,纪检部门在对原云南省委常委、昆明市委书记张田欣进行调查时,发现了雅居乐地产行贿云南省官员的线索。此次昆明市人民检察院批准对陈卓林执行监视居住,即与此相关。

对此,雅居乐回复南方周末称,公司并未收到任何法律文件,公司正在了解。目前阶段,除公告所述内容外,未能亦不宜作任何评论。

昆明市检察院的相关电话始终处于无人接听的状态。

资金链告急

雅居乐风波,最早发端于10月3日。

当天,香港商人陈浩唯以近万字长文指控雅居乐,并列举公司“官商勾结”。同一天,雅居乐突然宣布紧急停牌。

对雅居乐这家上市公司来说,股价暴跌仅仅是第一步,更严重的资金困局接踵而至。陈卓林被监视居住的消息一出,雅居乐就取消了9月22日发起的28亿港元的供股融资计划。这笔钱原本是要偿还2014年12月到期的4.75亿美元的定期贷款。

摩根大通的报告认为,雅居乐8月份的销售表现跑输同业,供股集资显示集团急需资金。

截至2014年6月底,雅居乐约有147亿元的债务将于一年内到期,而截至2014年6月底止,雅居乐手上现金约为76亿,另外63亿为限制性现金,尚不能覆盖短期债务规模。

一旦取消供股融资计划,则意味着雅居乐的资金链会更加紧张。于是,标准普尔和穆迪等评级机构,均将其列入负面信用观察名单。

为了安抚机构和投资者,雅居乐管理层在10月13日召开电话会议,财务总监张森称,陈氏家族会向集团注资2亿美元,这笔款项随时可以在两日内全数抵达本港银行账户。而且不排除出售手头价值200亿元人民币的酒店及商业项目。

事实上,陈氏家族已经开始抛售在香港的物业,筹措资金。

据香港媒体报道,陈氏家族成员陈卓南等人,近日连环放售在港持有的铺位物业。继连卖四铺套现约2.5亿元港元后,再以3亿港元低调急放铜锣湾东角道铺王,同时持有的尖沙嘴百乐酒店地铺现时亦以1.2亿放盘,两铺叫价仅较购入价高逾两成。若悉数沽出,连同之前已抛售的铺位,估计陈氏家族可套现逾6亿港元。

但让评级机构担忧的还有雅居乐的销售业绩。

雅居乐已经连续三年没能达到销售目标。虽然2014年各地项目频繁降价促销—2月下旬,旗下六大旅游地产项目全线七八折优惠,但截至9月底,集团的累计预售金额为285.9亿元,仅占到全年销售目标480亿元的59.56%。

崛起鸦岗村

陈卓林五兄弟草根出身,但在20年内使雅居乐跻身华南地产五虎之列、销售额达数百亿之巨,堪称奇迹。

由中山市往南约30公里,便是陈卓林兄弟五人的老家—中山市三乡镇鸦岗村。这里距离澳门20公里,据当地人称,全镇八成的家庭都有海外亲戚。

雅居乐开发的雅居乐中心城与鸦岗村一河之隔。河的一边是绿树环绕的高档住宅,另一边则是破败的民宅和工厂。

陈卓林的父亲,名叫陈戈平,出生于1930年前后,曾是坦洲小学、三乡小学的语文教师。1980年代,陈卓林一家七口人,仅靠陈戈平每月二三十块钱工资艰难度日。陈戈平在三乡镇教书,直到退休后才创办了家具厂。

陈卓林的母亲名叫陆金萍,小名“梳子”。陆金萍生下五个男孩,依次是陈卓雄、陈卓林、陈卓贤、陈卓喜、陈卓南。

在雅居乐最新公布的董事名单中,陈卓林继续任主席兼总裁,陈卓贤任联席主席兼联席总裁,陈卓雄为执行董事,陈卓喜、陈卓南为非执行董事。

村民陆旺回忆说,当年陈一家七口住在一个两层高的破房子里,一房一厅,陈戈平和陆金萍住在一楼,其他五个儿子住在二楼。陈家没有钱的时候,还找他借了两三百元。

陈卓林的大哥陈卓雄是初中文化。多位村民回忆说,七八十年代的时候,他会穿着满是补丁的衣服,穿着蓑衣,在雨中放牛。早年,陈家五个兄弟只有陈卓林一个人出去做木工,还和人合伙做装修。

陈卓林娶了同村比自己大一岁的陆倩芳为妻。之前媒体广泛报道,陆倩芳家族是中山一个比较有名望的家族。但据南方周末记者走访了解到,陆倩芳来自三乡镇鸦岗村一个普通家庭,只是陆倩芳的姐姐陆瑞芬曾担任三乡镇的镇长。除陈卓贤外,陈家五个兄弟的妻子都是鸦岗村人。

鸦岗村村支书蔡炳惠说,“陆倩芳是个在集团很有掌控力的人,找朋友拿内部价也要请示她”。

她在雅居乐负责策划及营销、销售、财务、行政及人力资源管理等,并兼管公司华南区域项目的整体运作。

每年大年初二,是村里的传统文化节。雅居乐会请村里的老人在陈家祠堂吃饭,发红包,能坐六七十桌。第二天,陈家人会被邀请看舞龙,一般呆一个多小时就走。到了七月,陈家为陈母在鸦岗村对面的雅居乐中心城大办寿宴。

至于陈家如何赚得第一桶金,在鸦岗村流传着多个版本。

有村民说,1985年陈家五兄弟一起做猪笼和鸡笼生意,还会卖甲板。五个兄弟上山砍竹,把竹条编成笼子,再拿出去卖。那时,五兄弟还没有能力建家具厂,只不过有间二三十平方米的家具小作坊。

也有一种说法是,陈卓林家族于1988年左右,办了两个家具厂,一个是时代家具城,另一个是宇宙家具城。

到了1992年,陈氏家族突然进入地产业,在三乡镇开发了第一个楼盘—雅居乐花园,因此一举成名。

“雅居乐的营销思路非常超前。”中山一位资深地产人士如此评价。这家刚成立不久的乡镇企业,就已经想到去香港赞助“香港小姐选美大赛”,还聘请香港无线总监陈锡年任职雅居乐。

当时,广东人喜欢看香港的电视剧,雅居乐就到香港去冠名电视剧、设外展。它是内地首家在港澳地区投放广告的地产商。

于是,大批在香港只能买得起小洋房的港人,来三乡镇投资雅居乐的别墅。中山雅居乐花园约95%的房源卖给港澳人士,是珠三角地区著名的外销楼盘。三乡镇也从一个小农村,变成了在中山汇聚港澳人士最多的地方。

进军珠三角

1980年代以后,陈氏兄弟取得了香港的身份证。与陈卓林有着几面之缘的中山地产界人士黄峻说,陈卓林举手投足很像香港商人,衣着讲究,总是西装革履。

雅居乐内部刊物曾刊登过一幅陈卓林视察工地的照片,即便是在尘土飞扬的施工现场,陈卓林依旧身着西装皮鞋,打着领带。

雅居乐对业主一向出手阔绰。广东一位地产界人士就曾参加雅居乐小区开盘的万人聚餐活动。邀请香港艺人、演艺团体到雅居乐小区表演节目也是每年例行的。

中山市高德商房执行董事谈子信回忆说,本地的开发商是由城市周边的村集体发展起来的,相对比较保守,作精不做大。雅居乐敢于拿下位置偏远的大幅地块,从三乡雅居乐新城开始,就奠定了建城模式,很快占据了中山接近70%的份额。

那时,一家深圳的房地产企业想去中山开发,参观雅居乐的楼盘,3000块/平方米的楼盘建得跟深圳每平方米万元的豪宅一样,雅居乐的成本管理和品质控制让这位开发商颇为震惊。

雅居乐跟地方政府的关系不一般,让本地开发商很是眼红。中山一位地产人士称,雅居乐的楼盘,政府的批文和配套建设都落实得更快,在那个年代,对企业卡得少,就是最大的支持了。

但雅居乐对合作商的苛刻也是出了名的,“雅居乐的付款周期很长,年底肯定收不到钱,顶多用房子抵。”上述地产人士说。

2008年,雅居乐在中山一地销售额超过40亿。对于大多数二线城市的大发展商而言,40亿的销售额已经是难以企及的数字。此时的雅居乐已经与合生、富力、碧桂园、恒大并称“华南五虎”。

此后雅居乐围绕着珠三角展开布局。2000年,雅居乐一举拿下番禺、花都、白云等地块。到2002年,雅居乐在广州、佛山的四大项目同时动工,开发量之大为其他发展商所侧目,被业内称为广州地产史上的一大壮举。

2005年12月,雅居乐在香港联交所上市,首发募集资金近31.52亿港元,摩根士丹利作为其保荐人。雅居乐地产成为了继富力地产后,第二家在港上市的民营地产企业。

当时,陈氏家族透过陈氏家族信托持有雅居乐71.25%的股权。雅居乐地产上市后,陈卓林夫妇首次进入《福布斯》中国富豪榜,排名20位。

雅居乐做大之后,陈卓林开始热衷于慈善。2013年胡润慈善榜上,陈卓林以捐款1.04亿排名14。

豪赌旅游地产

如果说万达“豪赌”商业地产,那么雅居乐算得上旅游地产“激进派”的代表。

2005年的海南还没有走出房地产泡沫的阴影,雅居乐与海南省陵水黎族自治县签下了130亿元的旅游地产开发大单,项目起名清水湾。

2006年到2009年年报显示,雅居乐集团毛利年平均增长率仅为18%,但到2010年清水湾有结转记录之后,毛利一度达到53%以上。而雅居乐集团总资产规模则由2006年的174亿快速达到2010年的698亿,翻了3倍。清水湾一个项目的销售额占到整体销售额的三分之一。

2011年,陈卓林以同样的手法进军云南。

雅居乐副总裁黄奉潮把海南团队搬到云南,他在接受《经济观察报》采访时说,陈卓林带着高管几乎把云南都走遍了。最后,陈卓林一眼就看中了腾冲高黎贡山地面的一大片平地,当即与地方政府签订200亿投资协议。

这一年,雅居乐先后与云南的西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议,将在西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造综合旅游度假项目,占地面积6.4万亩,计划总投资超过600亿元。

在云南,雅居乐延续了在海南的低价拿地策略,在腾冲的10幅相连商住地块,雅居乐2014年中报显示,楼面地价约每平方米157元。南方周末记者咨询当地售楼处了解到,现在的售价在每平方米6000元到1.3万元。

虽然地很便宜,但能不能拿到是另一回事。

2012年腾冲县国土资源局的一份推进重点项目建设的报告指出,省下达市级新增建设用地指标仅100余公顷,仅能解决农户建设及部分基础设施用地,更别谈保障重点项目建设用地。

云南财经大学国土资源与持续发展研究所曾撰文指出,云南省在全省范围内推广“建设用地上山”工作,为了争取更多的资金以及政策上的优惠和扶持,各州(市)也会出现抢着、赶着“上山”的冲动,从而出现“圈山”现象。

此前,雅居乐腾冲项目曾就“2个18洞高尔夫球场提供从田园到山地的高尔夫体验”,“每个房间都可欣赏原乡高尔夫景观”大肆宣传,但这样的高尔夫球场和别墅项目,2004年政府就明确规定不再报批。

在豪赌海南清水湾获利颇丰后,雅居乐渐渐迷上了高毛利和长周转模式。但这种偏重旅游地产的模式,让雅居乐在过去两年被一线房企甩在后面。

早前在土地市场的失误也困扰着雅居乐。摩根大通认为,雅居乐于2009及2010年购入过多昂贵土地,因此被迫开发高端项目,但目前的政策环境不利于该等项目,增长缓慢。

面对业绩的疲软,雅居乐在2014年年初开始了一系列改革。据《中国房地产报》报道,雅居乐为此制定了一套时间表,要求项目公司拿地后5天内进场探察,15天内定方案,30天内申报,150天进行开工,240天内涉及政府领域,320-420天内开售,开售之后,3-6个月内现金流要回正。

眼下,在不少机构看来,陈卓林的出事很可能会影响到云南的开发进度,完成全年销售目标几无可能。

陈卓林简历

陈卓林,1962年出生于广东中山市,任雅居乐地产控股有限公司集团主席。陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学,1985年,陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂,为雅居乐集团的创始公司。陈氏家族1997年开始进军房地产业,于1996年成功开发雅居乐长江高尔夫球会。创业20个年头的雅居乐陈卓林家族在2005《新财富》500富人榜中位居第59位;以92.3亿元财富,位列2006《新财富》500富人榜第四位,成为内地第四富豪,《2006胡润百富榜》排行第7名;2009海南清水湾胡润百富榜第22名

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